DSR·DTI·LTV 차이 한 번에 정리 — 내 대출 한도가 정해지는 원리

빚갚자 편집팀 · 최종 검토 2026년 7월

대출을 알아보다 보면 LTV, DTI, DSR이라는 세 글자가 계속 나옵니다. 셋 다 "얼마까지 빌릴 수 있느냐"를 정하는 기준인데, 보는 대상이 각각 다릅니다. 하나는 집을, 하나는 소득을, 하나는 내 모든 빚을 봅니다. 이 차이를 알면 왜 원하는 만큼 못 빌리는지, 대환이나 추가 대출이 왜 막히는지가 설명됩니다. 하나씩 뜯어보겠습니다.

세 가지를 한 줄로 요약하면

LTV는 담보물 자체를 보고, DTI와 DSR은 내 소득을 봅니다. 그리고 DTI에서 DSR로 갈수록 계산에 넣는 빚의 범위가 넓어집니다. 이 "범위"가 셋을 가르는 핵심입니다.

LTV — 집값의 몇 %까지

LTV(Loan To Value)는 담보로 잡은 집의 가치 대비 대출 금액의 비율입니다. 예를 들어 6억 원짜리 집에 LTV 70%가 적용되면 최대 4억 2,000만 원까지가 담보 기준 한도입니다.

LTV는 소득과 무관하게 담보물만 봅니다. 그래서 "집값 대비 얼마"라는 상한을 정할 뿐, 내가 그 돈을 갚을 능력이 있는지는 따지지 않습니다. 이 한계를 메우려고 나온 것이 다음의 소득 기준 지표들입니다. LTV 비율은 지역(규제지역 여부)과 주택 가격, 생애최초 여부 등에 따라 달라지므로 본인 조건 기준으로 확인해야 합니다.

DTI — 소득 대비 갚는 부담

DTI(Debt To Income)는 연소득 대비 대출 상환액의 비율입니다. 다만 계산에 넣는 항목이 특징입니다. 주택담보대출은 원금과 이자를 모두 넣지만, 그 외 대출은 이자만 넣습니다.

공식으로 쓰면 이렇습니다.

DTI = (주담대 원리금 + 기타 대출 이자) ÷ 연소득 × 100

기타 대출의 원금을 빼고 이자만 보기 때문에, 뒤에 나올 DSR보다 문턱이 낮습니다. 신용대출이 많아도 DTI에서는 이자만 잡히니 상대적으로 여유가 있어 보이는 것이죠. 이 빈틈을 막으려고 등장한 것이 DSR입니다.

DSR — 모든 빚의 원리금을 다 본다

DSR(Debt Service Ratio)은 연소득 대비 모든 대출의 원리금 합계 비율입니다. DTI와 달리 신용대출·자동차할부·카드론 등 다른 대출도 이자만이 아니라 원금까지 전부 계산에 넣습니다.

DSR = (모든 대출의 연간 원리금 상환액 합계) ÷ 연소득 × 100

그래서 DSR이 셋 중 가장 강력한 규제입니다. 다른 빚이 있으면 그만큼 주택담보대출 한도가 직접 줄어듭니다. 현재 총량 규제로 은행권은 DSR 40%, 2금융권은 50%가 상한선으로 적용됩니다. 즉 1년에 갚아야 할 원리금 총액이 연소득의 40%(은행 기준)를 넘지 않는 선까지만 빌릴 수 있다는 뜻입니다.

예를 들어 연소득 5,000만 원이면 은행 DSR 40% 기준으로 연간 원리금이 2,000만 원을 넘지 않는 범위까지가 한도입니다. 이미 신용대출 원리금으로 연 500만 원이 나가고 있다면, 남은 1,500만 원 안에서 새 대출을 설계해야 합니다. 기존 빚이 새 대출 한도를 깎아 먹는 구조입니다.

여기에 하나 더 — 스트레스 DSR

2025년부터는 DSR을 계산할 때 실제 금리에 더해 가상의 가산금리(스트레스 금리)를 얹어서 한도를 산출합니다. 지금은 금리가 낮아도 나중에 오를 수 있으니, 미리 그 부담을 반영해 한도를 보수적으로 잡자는 취지입니다. 스트레스 금리를 더하면 계산상 원리금이 커지고, 그만큼 한도는 줄어듭니다.

금융위원회 발표에 따르면 스트레스 DSR 3단계가 2025년 7월 1일부터 시행되어 전 금융권 모든 가계대출에 적용됩니다. 가산되는 스트레스 금리는 수도권 1.5%, 지방 0.75%(지방은 2025년 말까지 완화 적용)입니다. 금융위 예시로는 연소득 5,000만 원·금리 연 4.2%·30년 만기 주택담보대출 기준으로 한도가 약 1,000만 원 줄어드는 것으로 안내되었습니다. 소득과 조건에 따라 감소 폭은 달라집니다.

그래서 실제로는 어떻게 정해지나

세 지표는 따로 노는 게 아니라 동시에 적용됩니다. 대출 한도는 이 중 가장 빡빡하게 걸리는 기준으로 정해집니다. 집값 대비로는 여유가 있어도(LTV 통과) 소득 대비 빚이 많으면(DSR 초과) 거기서 막히는 식입니다.

정리하면 순서는 이렇습니다.

• LTV가 담보 기준 최대 금액을 먼저 정하고
• DSR(과 DTI)이 내 소득과 기존 빚 기준으로 그 금액을 다시 깎고
• 스트레스 금리가 얹어져 최종 한도가 한 번 더 내려갑니다

그래서 "집값 대비로는 되는데 왜 이것밖에 안 나오죠?"의 답은 대부분 DSR에 있습니다. 한도를 늘리는 방향으로 손댈 수 있는 부분도 여기입니다. 기존 대출의 원리금을 줄이면 DSR에 여유가 생기기 때문입니다.

한도에 걸렸다면 함께 볼 것

DSR 때문에 원하는 만큼 대출이 안 나온다면, 기존 빚을 정리하는 쪽이 실질적인 해법이 될 수 있습니다.

• 기존 대출 금리부터 낮추기 — 금리가 내려가면 원리금이 줄어 DSR에도 숨통이 트입니다. 금리인하요구권은 거절되어도 불이익이 없는 절차입니다.
• 갈아타기 전 계산 — 대환으로 기간을 늘리면 월 상환액은 줄지만 총이자는 늘 수 있습니다. 대환대출 확인할 4가지에서 함정을 정리했습니다.
• 여러 대출의 상환 순서 — 어떤 빚부터 갚아야 부담이 빨리 줄어드는지는 갚는 순서 두 가지 방법을 참고하세요.

정리

LTV는 집을, DTI는 소득과 주담대를, DSR은 내 모든 빚을 봅니다. 셋 중 실제로 한도를 가장 크게 좌우하는 건 DSR이고, 2025년부터는 스트레스 금리까지 얹어 더 보수적으로 계산됩니다. 규제 비율과 세부 기준은 부동산 정책에 따라 자주 바뀌므로, 실제 대출을 앞두고 있다면 금융회사나 금융위원회 공식 안내에서 본인 조건 기준으로 최신 수치를 확인하세요.

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이 글은 공개된 제도 안내를 정리한 참고용 정보이며, 특정 대출상품이나 금융회사를 추천하지 않습니다. LTV·DTI·DSR 규제 비율과 스트레스 금리 기준은 지역·주택가격·정책 방향에 따라 달라지고 수시로 개편되므로, 실제 대출 전에는 해당 금융회사와 금융위원회 등 공식 창구에서 본인 조건 기준으로 최신 기준을 확인하세요.

참고: 금융위원회 「스트레스 DSR 3단계 시행」 보도자료(2025.6), 금융위원회·금융감독원 가계부채 관리 방안